ケン@宅建士ブロガー

2018年に宅建合格!主に宅建と不動産の知識について発信していきます!

【宅建試験対策】権利関係〜借地借家法編〜

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どうもー!

 

宅建士のケンです(^o^)丿

 

年以上勉強している方が特に苦手としている権利関係についての記事になります!

 

今回は権利関係の中でも得点が比較的に取りやすい借地借家法について書きました!

私が重要だと思う知識を書きました。

その為、借地借家法を完全に網羅しているわけではございません。

ご承知おきください。

 

それでは、早速解き方について書いていきます!

 

借地借家法とは?

借地とは、建物を所有する目的で土地を貸借するものです。

借家とは、建物の賃貸借の事です!

 

併せて借地借家法と言います。

 

これは、借主を保護する法です。

 

まず、借地についてからお話します。

 

借地権

借地では下記の事を暗記する必要があります。

・初めの契約は30年以上

・法定更新

・建物買取請求権

・建物が壊れた場合

・借地権の対抗力

・定期借地権

 

初めの契約は30年以上

なぜ、30年以上なのかというと、建物は30年以上はもつと言われているからです。

※期間を定めない場合は借地期間が30年となります。

もし、30年未満の期間で定めた場合、期間の定めが無効になり、30年となる。

 

法定更新

借主が更新を請求し、土地を継続する場合、建物がある限り今までと同じ条件で更新ができます。しかし、期間は1回目の更新なら20年、2回目の更新からは10年となります。

毎回更新が30年だと流石に貸主がかわいそうですもんね(;^_^A

 

※借地権設定者(貸主)が正当な事由で遅滞なく異議を述べた時は更新されません。

正当な事由とは、貸主が使いたい場合や立ち退きの場合、土地の利用状況など総合的に判断して更新をしないという事。

 

色んな理由を総合的に判断してるという箇所が重要です!

20年や10年という数字も暗記しといた方が良いです。

 

建物買取請求権

これは、借主が更新をしないと言った時、その建物を貸主に買い取ってもらうという権利です。

 

原則、※借りたものは借りる時と同じ状態で返却をしますが、そうなると借りた人が建物を壊して土地の状態で返却をするというルールだと、誰も借りたくないですよね。

借地借家法は借主を保護する法なので、建物は貸主に売ることができるようになっております。

※原状回復と言います。

 

しかし、借主が債務不履行(地代を支払わないこと)による契約解除の場合は借主が悪者なので、保護する必要がなく、建物買取請求権は使えません。

 

建物が壊れた場合

建物が途中で壊れたが、土地の契約期間がまだある。

借主が改めてを建築して、貸主から承諾があれば、契約期間を20年間追加できます。

『建物を建てた時』と『貸主からの承諾』のどちらか早い時から20年間の追加となります。

 

借地権の対抗力

ここが一番重要です!

借地している上に自分名義の建物を所有していれば、借地権を第3者にも主張ができる。というものです!

 

しかし、建物の名義が自分の子供の場合、子供でないと主張ができません。名義の本人でないと、主張できません。

 

建物が壊れてしまった時は借主の一定の事項を土地の見やすいところに掲示すれば、2年間は自分が借りている土地だと主張ができる。

 

定期借地権

定期借地権は50年以上借りることができます。

しかし、貸主側は下記のルールが追加できます!

 

・建物買取請求権が使えない

・契約の更新ができない

・再築の時も期間を延長ができない

この特約は書面で行う

 

他にも、事業用定期借地権があり、その時だけ公正証書で契約する必要がある。

 

次は借家についてです。

 

借家契約

借家契約が1年未満の場合、期間の定めがない契約になる。

 

解約

解約は貸主は1年前~6か月前までに借主に更新しないという通知をしなければ、契約は更新になる。

貸主の更新拒絶は借地権と同じような正当な事由でないといけない。

 

借主側の解約は3か月前に通知すると解約ができる!

※借主は正当事由がなくてもOK!

借主を保護する為の法だから!

 

建物の引き渡し

建物の引き渡しができていれば、登記してなくても第3者に対抗ができる!

 

造作買取請求権

解約時に借主はエアコンなどを貸主に買い取ってもらうことができる権利です。

これは、特約によって排除ができる。

毎回貸主が買い取っていたら、さすがに大変ですよね。

その為、特約によって排除ができます。

 

定期建物賃貸借

この場合、1年未満の契約もできます!

書面で契約することで契約を更新しないという契約にできます。

 

まとめ

私が重要だと思う知識を記事にしております。

基本的にはこの知識で過去問を解くことができます。

 

最後までお読み頂き有難うございます。